경매 분석 2

동급 최고작은 아파트부터

 

'배당이 있는 작은 아파트와 후배 세입자'에서 내가 특히 주목한 조건은 작은 아파트였다.

일반적으로 '작은 아파트'란 60㎡(약 18평) 미만의 소형 아파트보다 50㎡(약 15평) 미만의 아파트를 말한다. 이 사이트는 '작은 아파트'라고 부르며 보통 2개 이하의 방을 가진 구조로 되어 있다.

작은 아파트

초소형 아파트의 인기는 현재 진행 중이다. 아파트를 재건축할 때 조합원들이 같은 평형상태여서 실제 일반분양을 보기가 쉽지 않다. 왜 작은 아파트가 인기가 많은가?

불황에 강한 소형 아파트

2007~2008년 글로벌 금융위기 때는 다른 품목과 달리 가격 하락에 영향을 받지 않은 아파트가 거의 없었다. 경기 침체기에는 보통 임대료나 매매가격 상승을 기대하기 어렵다.

수익형 부동산의 대명사인 쇼핑몰까지. 불황으로 상업적 공실이 발생하면 이자를 내던 월세 수입이 곧바로 사라진다. 또 이 쇼핑몰은 경기 침체 시 급매물로 내놓아도 좀처럼 팔리지 않는 것이 특징이다. 소형 아파트는 수요가 많아 처분하기 쉽다.

 

소규모 투자 가능

소형 아파트의 가장 큰 매력은 '작은 투자'를 할 수 있는 능력이다. 지방 소형 아파트는 수도권 소형 아파트보다 수익률이 높고 위험도 낮다. 그래서 투자와 경험이 부족한 초보자도 비교적 안전한 곳에서 부동산을 경매할 수 있다.

글로벌 금융위기 때 경매를 시작한 내게는 동네 작은 아파트가 월세와 매매수익을 동시에 따질 수 있는 매력적인 재산이었다. 소규모 투자를 시작하는 사람들에게 추천하고 싶은 투자방법이기도 하다.

당시 입지가 좋은 수도권 소형 아파트는 1억원 안팎의 시세를 형성했고, 지방의 소형 아파트는 평균 4000만원이 넘는 시세였다. 여기에다 당시 지역 아파트를 경매로 살 때 최소 60~70%의 돈을 빌릴 수 있어 사실상 1000만원 정도가 필요했다.

대출 이자를 제외한 월수입은 대당 20만원 안팎이었다. 월 매출의 20%가 넘는 금액이다. 보수 자본금 1000만원을 월 15만원으로 가정해도 수익률은 18%이다. 시중은행 예금금리에 비하면 충분히 매력적이라고 생각한다.

작은 아파트

견고한 수요 기반: 1~2인 가구 증가

소형 평형 아파트가 인기를 끄는 배경에는 1~2명이 빠르게 늘고 있다. 통계청 인구주택실태조사에 따르면 2015년 전국 1인 가구 수는 520만 가구로 전체 가구의 27.2%를 차지했으며 2020년에는 약 30%에 이를 것으로 전망된다.

1인 가구

1인 가구가 늘고 있지만 소형 아파트 공급이 따라가지 못하고 있다. 소형 아파트의 희소성과 소형 아파트의 인기가 높아지면서 실수요자와 투자자들의 관심은 자연스럽게 소형 아파트로 쏠린다.